Der sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch eines Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen.

Auszug aus den Gründen:

Rdnr. 9: Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, der auf den hier in Rede stehenden Abrechnungszeitraum vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 Anwendung findet (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Danach hat der Beklagte dem Kläger die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. November 2001 bis zum 31. Dezember 2002 mit Schreiben vom 26. Januar 2004 nicht fristgemäß mitgeteilt. Da nicht ersichtlich ist, dass der Beklagte die Versäumung der Frist nicht zu vertreten hat, und entsprechender Tatsachenvortrag von der Revisionserwiderung auch nicht aufgezeigt wird, ist die Geltendmachung der Nachforderung ausgeschlossen.

Rdnr. 10: Angesichts dessen hat der Kläger seine Zahlung an den Beklagten entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung auf eine nicht bestehende Schuld und damit ohne Rechtsgrund geleistet. Bei nicht fristgerechter Abrechnung verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten (so ausdrücklich die Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz [im Folgenden nur: Gesetzentwurf], BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, die auf § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zurückgeht, enthält ebenso wie diese Vorschrift eine Ausschlussfrist (Gesetzentwurf, BT-Drucks. aaO, S. 51; Stellungnahme des Bundesrates, BT-Drucks. aaO, S. 87; Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 79; ferner Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter II 1 b; Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 5 c). Der Ablauf einer Ausschlussfrist führt - anders als der Ablauf einer Verjährungsfrist - nicht zu einer bloßen Einredebefugnis gegenüber einem fortbestehenden Recht, sondern hat den Untergang des Rechts zur Folge (vgl. BGHZ 122, 23, 24; MünchKommBGB/Grothe, 4. Aufl., Bd. 1a, Vor § 194 Rdnr. 10; Staudinger/Peters, BGB [2004], Vorbem. zu §§ 194 ff. Rdnr. 13, jew. m.w.Nachw.). Der Schuldner, der nach Ablauf einer Ausschlussfrist Leistungen auf einen untergegangenen Anspruch erbringt, leistet ohne Rechtsgrund und kann somit das Geleistete aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern (Mansel/ Budzikiewicz, Das neue Verjährungsrecht [2002], § 2 Rdnr. 9).

Zurückbehaltungsrecht bei Versäumnis fristgerechter wirksamer Abrechnung

Die Rechtsprechung lässt sich wie folgt zusammenfassen:

1. Bei fortdauerndem Mietverhältnis hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht für die künftigen Vorauszahlungen, und zwar in voller Höhe. Die Zurückzahlung der Vorauszahlungen aus der Vergangenheit kann er nicht verlangen.

2. Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter auf Rückzahlung der Vorauszahlungen klagen. Wird die Abrechnung aber nachgeholt, kommt es auf das Ergebnis der Abrechnung an: der Vermieter hat Anspruch auf Zahlung der Betriebskosten bis maximal zur Höhe der Vorauszahlungen. Mehr als den Betrag der Betriebskosten, wie er sich nach den vereinbarten Vorauszahlungen ergibt, kann der Vermieter nicht beanspruchen, weil der Nachforderungsanspruch erloschen ist.

a) Bei bestehendem Mietverhältnis - VIII ZR 191/05

BGH, Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05

Leitsatz:

In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).

Aus den Gründen:

S. 6 f.: Von dem Anspruch auf Erteilung einer den Grundsätzen des § 259 BGB entsprechenden Abrechnung abgesehen, ist der Mieter aufgrund des fälligen Anspruchs auf Abrechnung berechtigt, jedenfalls die weiterlaufenden Vorauszahlungen auf die Nebenkosten gemäß § 273 BGB zu verweigern (Senat, BGHZ 91, 62, 71; 113, 188, 196; für Gewerberaum Senat, Urteil vom 29. Februar 1984 - VIII ZR 310/82, NJW 1984, 1684 unter 2 c). Insofern unterscheiden sich die Rechte des Mieters in einem laufenden Mietverhältnis von seiner Stellung nach Ende des Mietvertrags. In letzterem Fall steht dem Mieter mangels eines Anspruchs des Vermieters auf weitere Entrichtung von Vorauszahlungen auf Nebenkosten kein Zurückbehaltungsrecht zu, so dass seine Position ungleich schwächer ist als die des Mieters in einem fortdauernden Mietverhältnis. Im laufenden Mietvertrag kann sich der Mieter durch die Einbehaltung der weiter geschuldeten Abschlagszahlungen absichern oder Druck auf den Vermieter ausüben, damit dieser die geschuldete Abrechnung erteilt (vgl. Senat, Urteil vom 9. März 2005 aaO unter II 3 d). Dem Mieter steht mit dem Recht aus § 273 BGB ein starkes Druckmittel zur Verfügung. Die einbehaltenen Beträge werden in der Regel schneller die Höhe eines in Betracht kommenden Erstattungsanspruchs aus der versäumten Abrechnung erreichen, als ein Anspruch auf Rückzahlung der Vorschüsse gerichtlich durchgesetzt werden könnte (OLG Hamm aaO).

b) Nach Ende des Mietverhältnisses - VIII ZR 57/04

BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04

S. 11: Der Senat teilt die in Rechtsprechung und Literatur in diesem Zusammenhang überwiegend vertretene Ansicht schließlich auch insofern, als dem Mieter das Recht zugestanden wird, unmittelbar auf Rückerstattung von Nebenkostenvorauszahlungen zu klagen, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Erteilung der Abrechnung nicht innerhalb der Frist von (grundsätzlich) längstens einem Jahr nachkommt. Dies muß jedenfalls dann gelten, wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter sich deshalb nicht mehr gemäß § 273 BGB durch Einbehaltung der laufenden Abschlagszahlungen schadlos halten oder Druck ausüben kann. (Anmerkung B. K.: Bei weiter bestehendem Mietverhältnis ist diese Forderung ausgeschlossen, siehe das spätere Urteil oben Buchstabe a)

Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Abrechnung der Betriebskosten nicht innerhalb angemessener Frist nach, so kann der Mieter die vollständige Erstattung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen. // S. 11 f. // Die Ansicht, daß dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch nur insoweit zusteht, als die Vorauszahlungen nach einer von ihm vorzunehmenden Schätzung den Betrag der mindestens angefallenen Betriebskosten übersteigen, teilt der Senat nicht.

Grenzen des Anspruchs auf Rückerstattung - VIII ZR 315/11

Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.09.2012, VIII ZR 315/11

Kein Anspruch auf Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen, wenn die Mietpartei die Vorauszahlungen hätte zurückbehalten können. Die Rückforderung kommt also vor allem in Betracht, wenn das Mietverhältnis ausgelaufen ist und deshalb Vorauszahlungen nicht mehr zurückbehalten werden können.

Leitsatz des BGH: 

"Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.). 

Recht zur Aufrechnung mit einem Guthaben aus der Abrechnung - VIII ZR 184/12

BGH, Urteil vom 6. Februar 2013 - VIII ZR 184/12

Der Mieter darf mit einem von ihm zu Recht ermittelten Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung aufrechnen.

Er darf auch die Nebenkostenvorauszahlung anpassen auf der Grundlage der von ihm zutreffend korrigierten Nebenkostenabrechnung.

Belegeinsicht auch in Verträge mit Dritten, Zurückbehaltungsrecht - VIII ZR 38/11

BGH, Beschluss vom 22.11.2011, VIII ZR 38/11

Rn. 2: "Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören - entgegen der Auffassung der Revision - auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist."

Darlegungslast, Belegeinsicht, auch Abrechnungsdaten Dritter, Zurückbehaltungsrecht - VIII ZR 189/17

BGH-Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17

Leitsatz

1. Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht.

2. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.

Aus den Gründen

Rn 12: "Bei einer Nachforderung von Betriebskosten [... liegt]die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der erhobenen Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, bei der Vermieterin ... 

(Dem Mieter kann kein Gegenbeweis aufgebürdet werden ...) Insbesondere steht weder eine Eichung der verwendeten Wärmezähler fest noch hat das Berufungsgericht nähere Feststellungen zur Ordnungsmäßigkeit der Ablesungen in den einzelnen Wohnungen getroffen oder sich sonst mit der Schlüssigkeit einer daran anknüpfenden Kostenverteilung innerhalb des gesamten Heizkreises befasst.

Rn. 17: Es entspricht allgemeiner Auffassung im mietrechtlichen Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung, dass ein Mieter in diesem Zusammenhang auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen kann, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer - wie im Streitfall - verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen ...

Fälligkeit der Forderung mit Abrechnung

Rn. 25: Nach der Rechtsprechung des Senats führt allein schon die Übermittlung einer - wie im Streitfall - (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter die Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Nachforderungs- oder Guthabensaldos gemäß § 271 Abs. 1 BGB herbei, ohne dass es für den Fälligkeitszeitpunkt noch zusätzlich darauf ankommt, ob nach Erteilung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zu ihrer Überprüfung durch den Mieter verstrichen ist.

Belegeinsicht: Verträge mit Dritten, Wärmelieferungsvertrag, Zurückbehaltungsrecht - VIII ZR 38/11

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22. November 2011, VIII ZR 38/11

(Gewährt der Vermieter keine Einsicht in die Belege, einschließlich der vertraglichen Grundlagen, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB sowohl für Nachzahlungen wie für Vorauszahlungen. Beachte die Besonderheit bei größeren und Großvermietern: Papierbelege existieren nicht mehr, sie wurden ersetzend gescannt und dann vernichtet. Da dies den Gerichten großenteils noch unbekannt ist, sollte weiterhin Belegeinsicht gefordert werden, sonst "erledigen" die Gerichte die Sache durch Verweis auf den fehlenden Anspruch auf Übersendung von Kopien. B. K.)

Rn. 2: Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 1 Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören - entgegen der Auffassung der Revision - auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies ist, wie der Senat bereits ausgesprochen hat (Senatsurteil vom 6. Dezember 1978 - VIII ZR 273/77, NJW 1979, 1304 unter II 2 c), insbesondere bei einem Wärmelieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage versetzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferanten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungsformel und Preisänderungsformel kennenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnungen mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen.

Rn. 3: Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB gilt gleichermaßen hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in den zugrundeliegenden Wärmeliefervertrag gewährt (Senatsurteil vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, WuM 2010, 630 Rn. 3, 5).

Versäumnis der Abrechnungsfrist

BGH, Beschluss vom 22. November 2011 - VIII ZR 40/11

Nach Ablauf der genannten Frist kann der Vermieter keinen Betrag fordern, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Dies gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, aaO Rn. 12). Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; vom 31. Oktober 2010 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 f.) ergibt sich nichts anderes.

Verschiedene Fragen / materielle Fehler

Gartenpflege ist nicht umlagefähig?

BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 33/15

Nichtamtlicher Leitsatz: Sind Garten- oder Parkflächen einer Wohnanlage für die öffentliche Nutzung gewidmet, kann der Vermieter die Kosten für die Pflege nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Eine solche Widmung liegt vor, wenn jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat oder nicht. 

Amtliche Leitsätze: 

"Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden. (Anm. B. K.: weitgehend wortgleich mit Rn. 13)

Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind."

Anmerkung B. K.: Damit dürften die Kosten der Gartenpflege in Köln im Wohnpark Bayenthal nicht umlagefähig sein, anders als im Tacitus-Carree. Und da hilft auch nicht, diese Kosten aufzuspalten, um die "Gartenpflege" mit einem geringeren Betrag auszuweisen: auch für "Winterdienst", "Private Straßenreinigung" und/oder sonstige, teils unterschiedlich benannte Kostenarten, die früher unter der Position "Gartenpflege" zusammengefasst waren, gilt die Argumentation des BGH: es "fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache" bei den Flächen, die der Öffentlichkeit zugänglich sind. 

Der Hinweis darauf, dass es sich um ein "Privatgrundstück" handele, ändert daran nichts, zumal wenn gleichzeitig Regeln für die Benutzung aufgestellt werden und damit klargestellt wird, dass, bei Beachtung dieser Regeln, die Nutzung durch die Öffentlichkeit erlaubt ist. Siehe das Foto dieses Schildes auf dem Durchgangsweg von den Häusern Klerschweg bzw. Alteburger Str. 288 bis 298 zum Einkaufszentrum.

(C) Burkhardt Krems, Köln, 2021

Ein Verbot dürfte auch baurechtlich problematisch und nach den örtlichen Gegebenheiten nicht möglich sein. Denn der Wohnpark wird erschlossen durch zwei öffentliche Straßen, ohne erkennbare Abgrenzung zum Privatgelände: Klerschweg als Sackgasse mit Zufahrt von der Alteburger Straße zum Parkplatz des Nachbargrundstücks (Alteburger Straße 302 bis 306), Parkmöglichkeiten entlang der Straße und vier Stellplätzen in der Parktasche an der Wendeschleife, frei zugänglich für jedermann, Berndorffstraße als Sackgasse mit Zufahrt von der Goltsteinstraße und Parkmöglichkeiten am Straßenrand. Beide Straßen treffen sich in der - nicht befahrbaren - Mitte und sind öffentliche Straßen mit entsprechender Gebührenpflicht für die Straßenreinigung und den Winterdienst. 

Daneben verlaufen mehrere Fußwege durch den Wohnpark, die die Verbindung von den Häusern der Alteburger Straße zum Einkaufszentrum Goltsteinstraße 89/91 und der Ladenzeile in dem Haus Goltsteinstraße 87 herstellen. 

Nach dem BGH-Urteil dürfen Kosten der Gartenpflege des Wohnparks also nicht als Betriebskosten geltend gemacht werden.  Bisher nicht entschieden, aber entsprechend zu bewerten dürften auch die weiteren Kostenpositionen "Grundsteuer", "Straßenreinigung" und "Entwässerung befestigte Fläche" sein: für die der Öffentlichkeit gewidmeten Teile des Wohnparks dürfen diese Kosten nicht angesetzt werden, sie sind also aufzuteilen, und solange das nicht geschieht, sind sie nicht umlegungsfähig. Entsprechendes gilt bei den Kosten der Außenbeleuchtung, sofern keine klare Zuordnung der Beleuchtung zum jeweiligen Haus vorliegt, sondern (auch) der Öffentlichkeit gewidmete Teile des Wohnparks beleuchtet werden. 

Burkhardt Krems, 25.02.2021

Vorauszahlungen

Erhöhung der Vorauszahlungen 

Der Vermieter ist zur Erhöhung der vertraglichen Betriebskostenvorauszahlungen nur berechtigt,

• auf der Grundlage einer Abrechnung
• die formell ordnungsgemäß - und damit wirksam - ist, 
• die keine inhaltlichen Fehler zu Lasten des Mieters enthält, bei deren Korrektur sich ergibt, dass die bisherigen Vorauszahlungen weiterhin angemessen sind,
• wenn die erhöhten Vorauszahlungen durch das Abrechnungsergebnis oder durch konkret absehbare Kostensteigerungen begründet sind.

Das ergibt sich aus den beiden folgenden Entscheidungen des Bundesgerichtshofs.

Anpassung der Vorauszahlungen nur auf der Grundlage richtiger Abrechnung

 - VIII ZR 245/11, VIII ZR 246/11, VIII ZR 294/10

BGH, Urteile vom 15.05.2012 - VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11 - und Urteil vom 28.09.2011 - VIII ZR 294/10 

Aus der Pressemitteilung Nr. 66/2012 des BGH: 

"Zwar hat der Senat bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der Senat aber nicht fest. Denn bei dieser Sichtweise wird der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden." (Vgl. hierzu im Urteil VIII ZR 245/11 selbst Nr. 13 f.)

"Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete." (dieser Absatz ist die Kurzfassung der Nr. 16 des Urteils VIII ZR 245/11)

Nr. 12: "Der Vermieter (ist) nach einer Abrechnung zur Erhöhung von Vorauszahlungen nicht berechtigt, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist, die das Abrechnungsergebnis zu Lasten des Mieters verschieben und bei deren Korrektur sich ergibt, dass die bisherigen Vorauszahlungen weiterhin angemessen sind."

Kein "Sicherheitszuschlag" zulässig - VIII ZR 294/10

BGH, Urteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 294/10

Leitsatz: "Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten."

Nr. 12: "Aus der gesetzlichen Anknüpfung an die letzte Betriebskostenabrechnung hat das Berufungsgericht mit Recht hergeleitet, dass diese Abrechnung die Grundlage der Anpassung bildet und damit - dies gilt jedenfalls in der Regel - ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrags der letzten Betriebskostenabrechnung als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr angemessen ist. Denn die Entwicklung der Betriebskosten im vorangegangenen Jahr rechtfertigt eine Prognose über die zu erwartende Höhe der Betriebskosten im Folgejahr, wenn andere Anhaltspunkte fehlen. Das ist nicht umstritten."

Nr. 20: Anpassungen an voraussichtliche Erhöhungen sind zulässig, "wenn mit ihrem Eintritt konkret zu rechnen ist".

Nr. 22: "Für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % wegen möglicher Preissteigerungen ist kein Raum. Die Zubilligung eines generellen Zuschlags von 10 % auf die gesamten Betriebskosten, der deutlich über der gegenwärtigen allgemeinen Teuerungsrate liegt, ginge über das berechtigte Interesse des Vermieters, die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht vorfinanzieren zu müssen, hinaus. Nur wenn hinsichtlich bestimmter Betriebskosten - etwa der Energiepreise - Preissteigerungen konkret zu erwarten sind, kann dies in die Berechnung der Vorauszahlungen einbezogen werden, allerdings nur unter Berücksichtigung des Verhältnisses der betreffenden Betriebskosten zu den Betriebskosten insgesamt."

Siehe auch das BGH, Urteil vom 6. Februar 2013 - VIII ZR 184/12: Der Mieter darf die Nebenkostenvorauszahlung anpassen auf der Grundlage der von ihm zutreffend korrigierten Nebenkostenabrechnung.

Folgen materieller Fehler

Grundsätzlich sind die Fehler zu korrigieren, Nachzahlungen können nur in dem Umfang verlangt werden, in dem die Abrechnung auch materiell berechtigt ist. 

Was ist, wenn die korrekte Abrechnung aber nicht (mehr) möglich ist, auch nicht aufgrund einer Schätzung?

Hier gibt es eine Regelung in der Heizkostenverordnung - also nur für die Wärmekosten. Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl dies vorgeschrieben ist, so ist der Rechnungsbetrag um 15 % zu kürzen, § 12 Abs. 1 HeizkostenVO. Der BGH wendet diese Regelung auch an, wenn fehlerhaft verbrauchsabhängig abgerechnet worden ist, siehe das Urteil zur Vorerfassung von Heizkosten bei mehreren Nutzergruppen, VIII ZR 57/07, Rdnr. 27. Bei anderen Fehlern, z. B. einer falschen Ermittlung der Kosten, gilt diese Regelung aber nicht: dann können keine Wärmekostennachzahlungen verlangt werden, bis eine materiell richtige Abrechnung vorliegt, siehe das Urteil zum Zufluss-, bzw. Leistungsprinzip, VIII ZR 156/11. B. K.  

Vorerfassung von Heizkosten nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO - Differenzmethode - VIII ZR 57/07

BGH, Urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07 

Leitsatz: "Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird."

Eine Abrechnung, die gegen diese Vorschrift verstößt, ist nicht unwirksam (Rdnr. 16), aber inhaltlich unrichtig. Rdnr. 27: "Zum Ausgleich sind die Heizkostenabrechnungen gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV um 15% zu kürzen".

Die Entscheidung ermittelt die Heizkosten und zeigt damit, wie vorzugehen ist, siehe z. B. Rdnr. 32:

"Von den Gesamtkosten in Höhe von 4.133,80 € sind jeweils 2.066,90 € Grund- und Verbrauchskosten. Von den Grundkosten entfallen auf die Wohnung der Beklagten gemäß deren Anteil an der beheizbaren Fläche des Hauses (78,40 m² von 554 m²) 292,50 €. Von den Verbrauchskosten entfallen zunächst auf die Geschäftseinheit gemäß dem Anteil der für sie abgezweigten Wärmemenge an der für das Haus insgesamt bezogenen Wärmemenge (13,87 MWh von 55,29 MWh) 518,50 € und nur der Rest von 1.548,40 € auf die vier Wohnungen. Davon entfallen wiederum auf die Wohnung der Beklagten gemäß deren Anteil an den insgesamt von den Heizkostenverteilern gemessenen Stricheinheiten (18 von 121,5) 229,39 €. Der danach auf die Wohnung der Beklagten entfallende Gesamtbetrag von 521,89 € ist schließlich um 15% auf den Endbetrag von 443,61 € zu kürzen".

Anspruch auf Einsicht in Verträge, insbesondere bei Contracting - VIII ZR 38/11

BGH, Urteil vom 22. November 2011, VIII ZR 38/11

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419Rn. 21; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören - entgegen der Auffassung der Revision - auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies ist, wie der Senat bereits ausgesprochen hat (Senatsurteil vom 6. Dezember 1978 - VIII ZR 273/77, NJW 1979, 1304 unter II 2 c), insbesondere bei einem Wärmelieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage versetzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferanten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungsformel und Preisänderungsformel kennenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnungen mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen.

Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB gilt gleichermaßen hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in den zugrundeliegenden Wärmeliefervertrag gewährt (Senatsurteil vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, WuM 2010, 630 Rn. 3, 5).

Auch Verträge müssen zur Einsicht vorgelegt werden - VIII ZR 40/11

BGH, Beschluss vom 22.11.2011 - VIII ZR 40/11

Der Mieter hat das Recht zur Einsichtnahme in die Belege und Abrechnungsunterlagen, die für eine sachgerechte Prüfung der Nebenkostenabrechnung erforderlich sind. Nur dann hat er Möglichkeit, alle Einwendungen zu prüfen, die gesetzlich möglich sind. Dazu gehört zum Beispiel auch der Einwand, dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, § 560 Abs. 5 BGB verstoßen hat. Deshalb hat der Mieter den Anspruch auch auf Einsicht in Verträge mit Dritten, zum Beispiel einen Wärmelieferungsvertrag.

Ermittlung der Brennstoffkosten nach dem Leistungsprinzip; keine Kürzung bei Verletzung - VIII ZR 156/11

BGH, Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11

Leitsätze: Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden ... Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden.

Denn, so argumentiert der BGH, hier gibt es eine gesetzliche Regelung, die das Leistungsprinzip vorschreibt (Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch in der Abrechnungsperiode). Das Abflussprinzip (Abrechnung entsprechend dem Geldabfluss) ist nicht zulässig. 

Rdnr. 12: "Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können."

Rdnr. 13: "Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dieser inhaltliche Mangel der Abrechnungen nicht durch eine Kürzung der geltend gemachten Heizkostenforderungen nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden. Denn die Vorschrift setzt voraus, dass die Kosten der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe ermittelt und umgelegt werden."

Konsequenz: Da die Heizkosten derzeit nicht beziffert werden können, können sie auch nicht geltend gemacht werden. Die Regelung des § 12 Abs. 1 HeizkostenV, nach der der Betrag um 15 % gekürzt wird, ist nicht anwendbar. Der Vermieter kann also gar keine Heizkosten geltend machen!

Auf dieses Urteil stützt sich das Urteil des AG Köln vom 06.06.2019, 211 C 40/18, und erklärt es für entsprechend anwendbar, wenn erhebliche Differenzen zwischen der angelieferten und der tatsächlich verbrauchten Wärmemenge bestehen.

Wirtschaftlichkeit allgemein und bei Wärmelieferungs-Contracting - VIII ZR 243/06

BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06

Leitsatz:

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.

Aus den Gründen:

 Rn. 14: Zwar trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet (Staudinger/Weitemeyer, - 6 - BGB (2006), § 556 Rn. 93; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 560 Rn. 114). Eine vertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme setzt jedoch das Bestehen eines Schuldverhältnisses voraus und kann daher erst mit Abschluss des Mietvertrags bzw. allenfalls mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrags einsetzen. Hieran fehlt es, weil die Beklagten die streitige Wohnung (Mietbeginn 1. Februar 2000) erst geraume Zeit nach dem bereits im Juni 1999 erfolgten Abschluss des Wärmelieferungsvertrags gemietet haben.

 Rn. 15: Auch aus dem von der Revision angeführten Gesichtspunkt der Verpflichtung des Vermieters zur Kostenkontrolle im laufenden Mietverhältnis ergibt sich kein Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Eine gegebenenfalls in Betracht zu ziehende Verpflichtung der Klägerin, hinsichtlich der Wärmeversorgung des Mietobjekts zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln, kommt für die hier zu beurteilenden Abrechnungszeiträume wegen der noch nicht abgelaufenen festen Vertragsdauer nicht in Frage. Ob die von der Beklagten vorgetragenen Angebote der G. und der D. , wie die Revision geltend macht, bei vergleichbarem Leistungsumfang deutlich günstiger gewesen wären als die Nebenintervenientin, bedarf deshalb keiner Entscheidung.

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Preisanpassungsklauseln bei Contracting

In Contracting-Verträgen finden sich in der Regel Preisanpassungsklauseln. Sie führen in den meisten Fällen zu Erhöhungen, die vom Vermieter an die Mieter weitergegeben werden. Sie können aber unwirksam sein, z. B. wenn die Anpassung des Arbeitspreises sich nach den - vergleichsweise stark gestiegenen und weiter steigenden - Preisen für Heizöl richtet, obwohl mit Erdgas geheizt wird (oder zum großen Teil mit Erdgas), oder die Brennstoffkosten allein nicht ausreichend die Kostensituation abbilden. Grundsatz ist: der Vermieter/Lieferant der Wärme soll nur tatsächliche Kosten weitergeben dürfen, aber nicht zusätzlichen Gewinn durch die Preisanpassung erreichen.

Dazu die Entscheidung des Bundesgerichshof vom 6. April 2011, VIII ZR 273/09:

"Eine von einem Versorgungsunternehmen, das zur Erzeugung von Fernwärme ausschließlich Erdgas einsetzt, in Fernwärmelieferungsverträgen verwendete Preisanpassungsklausel ist mit den Vorgaben des § 24 Abs. 4 Satz 1 AVBFernwärmeV (Abs. 3 Satz 1 aF) nicht zu vereinbaren und daher unwirksam, wenn die Veränderung des verbrauchsabhängigen Arbeitspreises allein an die Preisentwicklung für leichtes Heizöl gekoppelt ist."

Und weiter heißt es dort:

"Die verwendete Klausel für den Wärmearbeitspreis sieht als einzige Variable den Preis für extra leichtes Heizöl ("HEL") vor, die Klägerin setzt aber zur Wärmeerzeugung Erdgas ein und hat nicht dargelegt, ob und inwieweit die Entwicklung ihrer eigenen Erdgasbezugskosten ebenfalls an dem von ihr angesetzten oder wenigstens einem ähnlichen "HEL"-Faktor ausgerichtet ist."

Der Grund für die Unwirksamkeit einer solchen Klausel hat der BGH in einer früheren Entscheidung klargestellt: 

"Damit ermöglichen die von dem Kläger beanstandeten Klauseln zur Anpassung des Arbeitspreises in bestimmten Fällen für die Beklagte eine verdeckte Gewinnmaximierung; dies hat gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ihre Unwirksamkeit zur Folge." (BGH, Urteil vom 24. März 2010, VIII ZR 178/08 Nr. 40)

In einer späteren Entscheidung (Urteil vom 13. Juli 2011 - VIII ZR 339/10) werden die Anforderungen noch einmal konkretisiert:

"§ 24 Abs. 4 (Abs. 3 aF) AVBFernwärmeV erfordert bei Anpassungsklauseln für den Arbeitspreis, dass zur Wahrung der kostenmäßigen Zusammenhänge als Bemessungsgröße ein Indikator verwendet wird, der an die tatsächliche Entwicklung des bei der Wärmeerzeugung überwiegend eingesetzten Brennstoffs anknüpft (Bestätigung von BGH, Urteil vom 6. April 2011 - VIII ZR 273/09, WM 2011, 1048). Eine derartige Kostenorientierung fehlt bei der bloßen Berücksichtigung eines Indexes für den eingesetzten Energieträger, es sei denn, es wäre sichergestellt, dass sich die konkreten Kosten der Erzeugung und Bereitstellung von Fernwärme im Wesentlichen - wenn auch mit gewissen Spielräumen - in gleicher Weise entwickelten wie der Index (Bestätigung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 37/10, zur Veröffentlichung bestimmt)."

Bei Nahwärme ergibt sich das gleiche Ergebnis unter Umständen aus den §§ 307 ff. BGB. Einzelheiten im konkreten Fall sind juristisch zu klären.

Der BGH hat zutreffend herausgestellt, dass eine Preisanpassungsklausel, die auf die Preisentwicklung von Heizöl abstellt, obwohl mit Erdgas geheizt wird, aus zwei Gründen die Kostenentwicklung nicht angemessen abbildet: 

• Die Preise für Erdgas und Heizöl entwickeln sich unterschiedlich, jedenfalls gilt dies seit einigen Jahren (ab 2008?)
• Wird mit Erdgas geheizt, sind die Kosten der Beschaffung von Erdgas nur ein Kostenbestandteil, weitere wesentliche Kostenbestandteile sind davon unabhängig, machen aber einen erheblichen Teil der Kosten aus: Erdgassteuer, Netz- und Umwandlungsentgelte, Konzessionsabgabe. 

Ein Anspruch auf Anpassung der Preisgleitklausel kann, je nach Vertragssituation, auch deshalb berechtigt sein, weil die Marktentwicklung inzwischen eine neue Ausgangslage geschaffen hat und damit die Geschäftsgrundlage der ursprünglichen Preisgleitklausel entfallen ist. Denn sie hat die Funktion, die Kostenentwicklung auszugleichen. Eine an den Beschaffungskosten für Heizöl orientierte Klausel mag dann ihre Berechtigung gehabt haben, als Gas- und Erdöl-, und damit weitgehend auch Heizölpreise aneinander gekoppelt waren. So waren die langfristigen Lieferverträge für Gas mit z. B. den russischen Gaslieferanten gestaltet. Inzwischen hat sich aber ein eigenständiger Gasmarkt entwickelt, und wichtige Lieferanten decken sich an der Energiebörse EEX ein, und nicht über die alten Lieferverträge. Damit hat sich die Grundlage der Vertragsgestaltung geändert und berechtigt zur Forderung, die Preisgleitklausel an die neuen Verhältnisse anzupassen. 

Es könnte sinnvoll sein, den Vermieter zu fragen, ob er ggf. entsprechende Rechte geltend gemacht hat!

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Umlage der Heizkosten, wenn keine Verbrauchserfassung möglich; Wohnflächendifferenz - VIII ZR 261/06

BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06

Leitsätze

1. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden.

2. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). (Anmerkung: beachte dazu die neue Rechtsprechung zur Bedeutung von Flächendifferenzen! B.K.)

3. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).

4. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.

Beginn der Verjährung einer Heizkostennachforderung

BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19. Dezember 1990 – VIII ARZ 5/90 –, BGHZ 113, 188-197

Für den Beginn der Verjährung einer Heizkostennachforderung des Vermieters gegen seinen Wohnungsmieter ist der Zeitpunkt maßgebend, zu dem dem Mieter die Abrechnung über die Heizkosten zugeht.

Anmerkung B. K.:  Gilt auch für Betriebskosten, aus den gleichen Gründen.

Hausmeister, Stromkosten Heizung - VIII ZR 27/07

BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07

Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.

c) Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen.

Größere Messdifferenzen zahlt der Vermieter - nicht nur bei Wasser, sondern auch bei Wärme (den Heizkosten)? 

Für Wasserzähler hat das LG Braunschweig - 6 S 163/98 - entschieden, dass eine Messdifferenz zwischen Hauptwasserzähler und den Wasserzählern der Mieter von mehr als 20% den Anscheinsbeweis dafür liefert, dass etwas mit dem Wassersystem nicht stimmt, was der Vermieter zu verantworten hat. Er trägt dann auch die gesamten Kosten für die Differenz. Das könnte für die Heizkostenabrechnungen im Wohnpark einschlägig sein, wobei die Differenz von 20% allerdings zu hoch sein dürfte: die technischen Voraussetzungen sind anders, denn es geht um die Differenz bei Wärmezählern von Hauptleitungen, und sie messen in der gleichen Art und Weise (die "Messcharakteristik" ist gleich), anders als bei Hauptwasserzählern und den Zählern in den Wohnungen. 

"Eingekauft" wurden 2008 mehr als 10.000 Megawattstunden Wärme, die Wärmemengenzähler in den einzelnen Abrechnungsbereichen erfassen aber etwa 1.500 MWh weniger: wo bleibt die Differenz? Wendet man dieses Urteil an, gilt: die Differenz ist noch tolerabel, wenn ebenfalls die 20%-Grenze gilt (das ist m. E. fraglich!), sonst trägt der Vermieter die Differenz. Im übrigen wäre hier zu berücksichtigen, dass die Preise pro gelieferter Kilowattstunde Wärme z. T. mehr als 20% über den Preisen liegen, die die Gagfah pro kWh bezahlt hat - auch diese Differenz ist erklärungsbedürftig. Burkhardt Krems, 2010-05-04

Hier die Information des Deutschen Mieterbundes:

Wird Wasser in einem Mietshaus verbrauchsabhängig abgerechnet und zeigt der Hauptwasserzähler des Hauses einen deutlich höheren Verbrauch an, als die Summe der Wohnungswasserzähler, müssen Mieter nur die in ihrer Wohnung gemessenen Verbrauchsmengen bezahlen. Der Vermieter darf dann die Differenz nicht anteilig auf die Mieter umlegen (LG Braunschweig 6 S 163/98).

Bei verbrauchsabhängigen Wasserabrechnungen zeigt der Hauptwasserzähler häufig einen größeren Verbrauch an, als alle Wohnungswasserzähler im Haus zusammen. Für die Nebenkostenabrechnung, das heißt die Abrechnung der Wasserkosten, gilt dann grundsätzlich das Meßergebnis des Hauptwasserzählers. Die Differenz zwischen Hauptwasserzähler und Wohnungswasserzählern wird dann anteilig nach dem Verhältnis der Anzeigenwerte der Wohnungswasserzähler auf die Mieter verteilt.

Dieses Verfahren darf nach der Entscheidung des Landgerichts Braunschweig aber nur bis zu einer bestimmten Toleranzgrenze angewandt werden. Ausgehend von Meßtoleranzen der eichpflichtigen Wasserzähler akzeptierten die Richter eine Meßdifferenz bis zu 20 Prozent.

Überschreitet die vom Hauptwasserzähler gemessene Verbrauchsmenge aber die Summe der durch die Wohnungswasserzähler angezeigten Verbrauchsmengen um mehr als 20 Prozent, muß der Vermieter diese Differenz zahlen. Die Abrechnung der Wasserkosten erfolgt anhand des Ergebnisses der Wohnungswasserzähler. In derartigen Fällen spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, daß unerklärlich hohe Wasserverluste im System auftreten, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen.

Kosten der Verbrauchserfassung bei Mieterwechsel - VIII ZR 19/07

BGH, Urteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 19/07

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.

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Kündigungsrecht bei unberechtigter Minderung von Zahlungen - VIII ZR 138/11

BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11

Es kommt darauf an, ob der Mieter "in Verzug" ist. Ein Irrtum über Tatsachen oder auch ein Rechtsirrtum kann den Verzug ausschließen, aber nur unter sehr engen Bedingungen: wenn der Mieter mit seiner Einschätzung, die Forderung des Vermieters sei unberechtigt, auch nicht fahrlässig gehandelt hat. Dazu der BGH in Rn. 20: 

"Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung aufgrund eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat; zu vertreten hat der Schuldner gemäß § 276 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit. Mit dieser gesetzlichen Regelung lässt sich die Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten im Rahmen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB schon deshalb nicht in Verzug geraten können, weil ihre Einschätzung, der Schimmelbefall sei auf einen von den Klägerinnen zu vertretenden Baumangel zurückzuführen, nicht "offensichtlich unberechtigt" gewesen sei, nicht vereinbaren. Sie liefe darauf hinaus, dass sich die Haftung des Mieters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkte. Für eine derartige Privilegierung des Mieters besteht kein Anlass. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird auf den Mieter, der das Risiko einer fahrlässigen Fehleinschätzung der Ursache eines Mangels zu tragen hat, kein unzulässiger Druck dahin ausgeübt, auf seine Rechte aus § 536 BGB zu verzichten. Denn der Mieter kann den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, unter dem einfachen, lediglich die Wirkungen des § 814 BGB ausschließenden Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein."

Anmerkung B. K.

Wer sicher gehen will, zahle also, aber ausdrücklich und nachweislich unter Vorbehalt. Und er kommt dann nicht umhin, die Berechtigung selbst aktiv gerichtlich klären zu lassen.

Berechnung der Miete und Nebenkosten bei Mietminderung - VIII ZR 223/10

BGH, Urteil vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10

Gemindert wird die Gesamtmiete ("Bruttomiete", einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen). Die Minderung bezieht sich anteilig auf die Nettomiete und auch die Betriebskosten. Der einfachste Weg zur Ermittlung des Jahresbetrages ist also, die Netto-Miete plus die Betriebskosten zu errechnen und davon den Minderungsbetrag abzusetzen.

Rn. 21: "eine etwaige Nachforderung der Klägerin ist am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die von der Beklagten im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihr geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden."

 

Andere Rechtsfragen

Video-Überwachung begrenzt zulässig - V ZR 220/12

BGH · Urteil vom 24. Mai 2013 · V ZR 220/12

Amtlicher Leitsatz: 
Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt.

Der BGH erklärte die Überwachung zur Aufklärung oder Vermeidung von Straftaten für zulässig (Farbschmierereien, Fahrraddiebstähle), nicht aber, um "Prostitution zu verhindern", also um festzustellen wer ein- und ausgeht.

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(C) Dr. Burkhardt Krems, Köln, Rechtsanwalt 

Online-Quelle: https://ra-krems.wiki.zoho.com/miete/Rechtsprechung.html

Stand der Bearbeitung: 10.03.2018

Alle Angaben nach bestem Wissen, aber ohne Gewähr.