Rn 23: aa) Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Dem Mieter sollen mit dem Mieterhöhungsverlangen im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er benötigt, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung - zumindest ansatzweise - überprüfen zu können (Senatsurteile vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09, NJW 2010, 2945 Rn. 9; vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NJW-RR 2012, 710 Rn. 14; jeweils mwN), also etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel - wie hier der Fall - die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8 mwN). Dabei dürfen an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden; es genügt, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, die Angabe der nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Kategorien des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, aaO mwN). Die Richtigkeit dieser Einordnung ist, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend angenommen hat, keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239 Rn. 8). Einer Beifügung des Mietspiegels bedarf es für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht, wenn der Mietspiegel - wie hier nach den Feststellungen des Berufungsgerichts der Fall - allgemein zugänglich ist (Senatsurteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/08, NJW 2010, 225 Rn. 10; Senatsbeschluss vom 28. April 2009 - VIII ZB 7/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 6; jeweils mwN).

Allgemein zugänglicher Mietspiegel muss nicht beigefügt werden

BGH, Urteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/08

Leitsatz: Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht.

Vergleichswohnungen belegen die Miethöhe nicht

Das Mieterhöhungsverlangen kann auch auf mindestens drei Vergleichswohnungen gestützt werden, um formell ordnungsgemäß zu sein. Allerdings ist damit die Miethöhe nicht nachgewiesen, es gilt § 558 BGB: eine Mieterhöhung ist zulässig bis zur "ortsüblichen Vergleichsmiete". So ausdrücklich BGH vom 18.12.2019, VIII ZR 236/18, Rn. 20, 24: "die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen (diene) nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen."

Die ortsüblichen Vergleichsmiete wird in Köln üblicherweise unter Rückgriff auf den Mietspiegel ermittelt, falls er keine ausreichenden Klärungen bringt, durch Mietwertgutachten, das wiederum den Mietspiegel zugrunde legt, aber differenzierter beurteilt.

Maßgebend ist die tatsächliche Wohnungsgröße

BGH, Urteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. (Presseerklärung des BGH Nr. 189/2015)

Video-Überwachung begrenzt zulässig - V ZR 220/12

BGH · Urteil vom 24. Mai 2013 · V ZR 220/12

Amtlicher Leitsatz:
Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt.

Der BGH erklärte die Überwachung zur Aufklärung oder Vermeidung von Straftaten für zulässig (Farbschmierereien, Fahrraddiebstähle), nicht aber, um "Prostitution zu verhindern", also um festzustellen wer ein- und ausgeht.

(C) Rechtsanwalt Dr. Burkhardt Krems, Köln
Online-Quelle: https://ra-krems.wiki.zoho.com/miete/Rechtsprechung-allgemein.html

Stand der Bearbeitung: 14.06.2014

Alle Angaben nach bestem Wissen, aber ohne Gewähr.

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