Übersicht über die Wärmeverluste seit 2013

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39.000 € Wärmeverlust in der Alteburger Straße

Auch 2019 verschwindet wieder Wärme auf dem Weg von der Heizzentrale Goltsteinstraße 89 zu den Häusern Alteburger Str. 288 bis 298, wie aus der Kostenaufstellung der Techem  zu ersehen. Geliefert wird die Fernwärme für 8,3 Cent pro Kilowattstunde, den Mietern wird sie berechnet mit 10,2 Cent, 23 % teurer. Und natürlich behauptet Vonovia erneut, das sei alles unvermeidlich, weil "Abstrahlverluste". Und beruft sich dabei auf ein Gutachten, das allerdings für den anderen Heizstrang in der Messperiode im Oktober 2018, also außerhalb der Heizperiode, Verluste von 9,7 % ermittelte. Mehr als doppelt so hohe Verluste seien üblich und normal und unvermeidlich? Und 2017 betrug der Wärmeverlust für die Alteburger Straße ja sogar 29 %. Und immer wieder behauptet Vonovia, man muss sagen: wider besseren Wissens, das sei normal und üblich und unvermeidlich. Dabei geht es hier um eine Strecke von nur 300 m, auf der dieser extreme Wärmeverlust entstanden sein soll.

Es bleibt dabei, wie zwei Urteile des Amtsgerichts Köln bereits rechtskräftig festgestellt haben: der Wärmeverbrauch ist nicht nachgewiesen, damit können die Heizkosten auch nicht verlangt werden. Vonovia hat gegen diese Urteile keine Berufung eingelegt, sondern sie hingenommen. Da kann sie nicht gleichzeitig behaupten, die Urteile seien falsch. Hier die Kostenaufstellung der Techem im Original. 

Dr. Burkhardt Krems, 12.08.2021

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Vonovia Köln: Heizkosten Alteburger Str. nicht abrechnungsfähig - Urteile des AG Köln (Version 1.12) 

Im Abrechnungsbereich Alteburger Straße 288-298 verschwinden seit Jahren erhebliche Wärmemengen, 2015 waren es 24 %, für 2017 stolze 29 %, Wert mehr als 50.000 €, siehe die "Gesamtabrechnung" der Techem. Denn die Wärme, die RheinEnergie liefert, kommt an den drei Messstationen nur mit diesen Verlusten an. Die Vonovia verlangt die Gesamtkosten und verschleiert auch den Wärmeverlust in ihren Abrechnungen. 

In zwei Urteilen, die rechtskräftig sind, hat das Amtsgericht Köln nun die erforderlichen Konsequenzen gezogen, soweit ich sehe, das erste Mal. 

In dem Urteil vom 20.12.2018, 211 C 301/17 bescheinigt es den Mietparteien zunächst ein Zurückbehaltungsrecht, weil Vonovia die erheblichen Unterschiede bei der Wärmelieferung nicht erklären kann. Es heißt dazu (S. 5):

Den Beklagten steht ein Zurückbehaltungsrecht zu. Sie haben insofern zurecht darauf hingewiesen, dass berechtigte Zweifel an der Höhe der geltend gemachten Heizkosten bestehen und eine Erläuterung verlangt. Es blieb zwischen den Parteien unstreitig, dass für die Versorgung mit Wärme in der Krohstraße 4, einem Mietobjekt im selben Wohnpark, die Anlieferung durch den Energieversorger zu einem Preis von 7,9 Cent/kWh erfolgte, während bei dem streitgegenständlichen Objekt 9,64 Cent/kWh gezahlt wurden. Dabei handelt es sich um einen eklatanten Unterschied, welcher erläuterungsbedürftig ist. Insbesondere sind die Beklagten auch nicht in der Lage durch eine Belegeinsicht selbst konkret hierzu vorzutragen bzw. Nachforschungen anzustellen, da sich die Belegeinsicht nicht auf das fremde Objekt bezieht. Eine nachvollziehbare Erläuterung ist durch die Klägerin auch im Laufe des Rechtsstreits nicht erfolgt.

Aber auch in der Sache selbst ist die Heizkostenabrechnung fehlerhaft. Dazu heißt es auf S. 6: 

Grundsätzlich spricht zwar nichts gegen die Geltendmachung des tatsächlich auch in Rechnung gestellten Betrages, allerdings gilt dies nicht, wenn zu Lasten der Mieter hierdurch ein erheblicher Mehrbedarf entsteht, welcher wie hier auf nicht nachvollziehbaren und unangemessenen Wärmeverlusten zwischen der Anlieferungsstelle und den Verbrauchsstellen beruht. Eben hiervon ist das Gericht nach Durchführung der Beweisaufnahme überzeugt. Aus dem eingeholten Sachverständigengutachten ergibt sich eindeutig, dass die vorliegenden Wärmeverluste von knapp 15 % rechnerisch und nach Begutachtung der Leitungssysteme nicht nachvollziehbar sind. Das Gutachten ist plausibel. Einwendungen wurden durch die Klägerin nicht vorgebracht.

Das Gericht zieht dann eine Parallele zu einer BGH-Entscheidung (VIII ZR 156/11), bei der die Heizkosten nicht nach Verbrauch, sondern nach den Zahlungen für den Brennstoff abgerechnet worden sind, sogenanntes Abflussprinzip, und damit entgegen der Heizkostenverordnung. Deshalb stehen sie nicht fest, so der BGH, und könnten auch nicht geltend gemacht werden. Entsprechend sei hier zu verfahren, so das Amtsgericht. 

Das bedeutet: Die Heizkosten sind insgesamt nicht abrechnungsfähig und können nicht geltend gemacht werden, also auch nicht die Nachzahlung aus der Abrechnung 2015. 

Im Prozess wurde ein Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen verwertet der festgestellt hatte, dass die erheblichen Differenzen zwischen eingekaufter und verbrauchter Wärmemenge nicht plausibel erklärlich sind zum Beispiel durch Messfehler und Rohrwärmeverluste.

Das Urteil erging im vereinfachten Verfahren, denn der Streitwert betrug weniger als 600 €. Insoweit ist das Gericht möglicherweise auf weitere, ebenfalls gerügte Mängel nicht eingegangen. So sollte der Kubikmeter Warmwasser 2015 fast 29 € kosten, während er in anderen Bereichen wesentlich weniger und 2017 für die gleichen Wohnungen sogar nur 12,30 € pro Kubikmeter kosten soll. Wo diese extremen Kostenunterschiede herkommen, hätte die GAGFAH ebenfalls erklären müssen. Denn physikalisch geht es immer um die Erwärmung von 1 Kubikmeter Wasser auf die erforderliche Warmwassertemperatur. Dieser gleichartige physikalische Vorgang, unter Nutzung der von RheinEnergie für den gesamten Bereich zu gleichen Preisen gelieferten Wärme kann nicht zu so unterschiedlichen Kosten führen. Siehe aber die folgende Übersicht über die Warmwasserkosten im Wohnpark.

Dr. Burkhardt Krems, 16.02.2021

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Warmwasserkosten

Bei den Warmwasserkosten zeigen sich erstaunliche und unerklärliche Unterschiede, zwischen den Abrechnungsbereichen, aber auch im Vergleich der Jahre. Im Abrechnungsbereich Alteburger Str. 294-298 im Jahr 2014 kostete der Kubikmeter Warmwasser 34,61 €, in der Alteburger Str. 288 dagegen nur etwa die Hälfte: 18,55 €. Einzelheiten siehe die Tabelle, die auch noch die Kosten für die Krohstr. 4 vergleicht. Dabei geht es in allen Fällen um den physikalischen Vorgang der Erwärmung von Frischwasser auf die Warmwassertemperatur mit Wärme, die von RheinEnergie für den gesamten Wohnpark mit 621 Wohnungen geliefert wird. 

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Freie Rechtsschöpfung bis zur Rechtsbeugung durch die 1. Kammer des LG Köln 

Die erste Kammer des Landgerichts Köln, in der Besetzung mit [der Präsident des Landgerichts Köln, der sich geweigert hat, gegen die Richter*innen wegen Rechtsbeugung vorzugehen, hat gefordert, die Namen zu löschen], hat den Versuch, Rechtsklarheit in Sachen Heizkostenabrechnungen durch den Großvermieter Vonovia zu erreichen, in bemerkenswerter Weise vereitelt: es erfindet neue Rechtssätze und scheut auch nicht davor zurück, ausdrücklichen und wiederholten Vortrag als nicht existent zu bezeichnen und sein Urteil darauf zu stützen.

Mehr dazu ... / der Beitrag als PDF

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Regeln für Heizkostenabrechnungen

Es gibt zahlreiche Detailprobleme der Heizkostenabrechnungen, die bisher nicht ausreichend präzise beschrieben und rechtlich eingeordnet sind. Die folgenden Regeln versuchen, hier Klarheit zu schaffen. Sie sind nur zum Teil durch Gerichtsentscheidungen abgesichert, weil sie bisher nicht Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen waren: hier sind gerichtliche Klärungen also noch zu erreichen.

1. Die geringeren Anforderungen für Heizkostenabrechnungen nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15) gelten nicht für Großvermieter, die die Abrechnungen durch externe Dienstleister, in der Regel auf Kosten der Mieter, erstellen lassen. Erläuterungen

2. Es ist davon auszugehen, dass Großvermieter die aktuelle Rechtslage entsprechend der höchstrichterlichen Rechtsprechung für Standardfragen des Mietnebenkostenrechts kennen, Unkenntnis ist im Verhältnis zum Mieter vorwerfbar und deshalb unbeachtlich.

3. Großvermieter können sich nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht auf den Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB berufen, wenn sie vorsätzlich fehlerhafte Abrechnungen erteilt haben. 

4. Mieter haben einen Anspruch darauf dass der Vermieter nachweist, dass die Ausstattung zur Verbrauchserfassung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht (§ 5 Abs. 1 in Verbindung mit § 4 Abs. 4 Heizkostenverordnung).

5. Die Nichterfüllung dieses Anspruchs begründet ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber den Vorauszahlungen auf die anteiligen Heizkosten.

6. Beim Einsatz von programmierbaren Heizkostenverteilern haben die Mieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihnen mitteilt, welche Daten und Algorithmen für die Programmierung verwendet worden sind (§ 5 Abs. 1 in Verbindung mit § 4 Abs. 4 HeizkostenV, § 259 Abs. 1 BGB).

7. Die Nichterfüllung dieses Anspruchs begründet ein Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen auf die anteiligen Heizkosten bzw. die Nachzahlung.

8. Das Zurückbehaltungsrecht gemäß Nummern 5 und 7 schließt die Fälligkeit der Ansprüche aus. Geschuldet ist also keine Zahlung „Zug um Zug“ (vgl. Landgericht Kempten, Urteil vom 16.11.2016, Az. 53 S 740/16).

9. Die vorsätzlich falsche und irreführende Bezeichnung von Kostenpositionen führt zur Unwirksamkeit des Kostenansatzes.

10. Die Zusammenfassung verschiedener Kostenpositionen (zum Beispiel Kosten der Wärmelieferung und für Betriebsstrom) ist unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, sie muss aber als Zusammenfassung erkennbar sein, sonst ist die Kostenposition unwirksam.

11. Handelt es sich bei Nr. 9 und 10 um den Kostenansatz, der den größten Teil der Kosten der Abrechnung ausmacht (Wärmelieferungskosten bei der Heizkostenabrechnung), führt das zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung.

12. Energiemenge für die Warmwasserbereitung: Der anteilige Verbrauch für Warmwasser muss aus der Abrechnung klar erkennbar sein, andernfalls ist die Abrechnung unwirksam. Erläuterungen

Erläuterungen (in Arbeit)

Zu 1: Anforderungen an Heizkostenabrechnungen: Mit dem zitierten Urteil hat der BGH die Anforderungen an die Abrechnung der Heizkosten gesenkt, weil es für den Vermieter so schwierig sei. Die Argumentation ist problematisch, denn die Heizkostenverordnung enthält eine klare Logik, sodass eine einwandfreie Abrechnung entsprechend diesen Vorgaben eigentlich nicht schwierig sein sollte. Darüber hinaus gibt es im Internet verfügbare gute Beispiele für die Abrechnung im Normalfall.

Wenn der BGH mit der Begründung, der Vermieter sei sonst überfordert, die Anforderungen senkt, kann das nicht für Großvermieter gelten, die über Spezialisten bzw. ganze Abteilungen verfügen, die sich ausschließlich mit der Heizkostenabrechnung befassen. Es kann insbesondere nicht für Abrechnungen gelten, die der Vermieter bei Spezialfirmen einkauft, auf Kosten der Mieter, wie es die Betriebskostenverordnung ausdrücklich vorsieht (§ 2 Nr. 4 Buchstabe a). Es kann nicht sein, dass der Mieter eine unverständliche Abrechnung bezahlen soll. Rücksichtnahme auf einen überforderten Vermieter ist hier unangebracht: er ist nicht überfordert, sonst darf die von ihm damit beauftragte Firma nicht dafür bezahlt werden - das wäre nämlich eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots. 

Deshalb müssen die allgemeinen Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen gelten. Insbesondere muss die Funktion der Abrechnung erfüllt werden, dem Mieter eine Plausibilitätskontrolle der Heizkostenabrechnung zu ermöglichen. Die Gestaltung darf also nicht verschleiern, der Vermieter darf nicht bewusst in die Irre führen. Denn das ist unredlich und mit Schwierigkeiten, eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen, nicht zu erklären.

Zu 12: Transparenz für die Aufteilung Heiz- und Warmwasserkosten: Siehe dazu § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV: Bei Anlagen, die Heizung und Warmwasser bereitstellen, ist die "auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) [...] ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen." Dann ist es dem Vermieter ein Leichtes, dieses Messergebnis mitzuteilen, denn es ist Grundlage für die Aufteilung der Kosten nach Heizung bzw. Warmwasser. 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen die wesentlichen Ausgangsdaten der Abrechnung enthalten sein. Dazu gehört insbesondere der Wärmeverbrauch für die Warmwasserbereitung.

Dieses Datum ist für eine verständliche Abrechnung anzugeben, bevor die Anteile für Heizung und Warmwasser ermittelt und die Kosten entsprechend aufgeteilt werden. Der Wärmeverbrauch für die Warmwasserbereitung muss für den Mieter auch erkennbar sein. 

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Vorauszahlungen für Heizkosten 20 % zu hoch

Es grenzt schon an Betrug: „Ihre neue Miete ab 01.01.2017“ - so werden in der Heizkostenabrechnung die Beträge überschrieben, die die Vonovia von Mietern im Wohnpark Bayenthal, Köln, künftig haben möchte, darunter auch die monatlichen Vorauszahlungen für Heizkosten. Das klingt als wären das die Werte, die nach Mietvertrag und Gesetz geschuldet sind. Die Vonovia hat für die Heizkostenvorauszahlungen aber nicht die Kosten 2015 zugrunde gelegt, sondern sie um 20 % erhöht. Und anders als bei den Betriebskosten ist dieser Aufschlag noch nicht einmal ausgewiesen: damit niemand es merkt. Eigentlich eine Unverschämtheit. 

Denn: ob künftig mehr oder weniger Heizkosten anfallen, weiß niemand. Die Energiepreise könnten sogar sinken, der Rest hängt vom Verbrauchsverhalten und vom Wetter ab. Niemand kann also sagen, dass die Heizkosten voraussichtlich 20 % höher ausfallen werden. 

Vor allem aber: seit 2011 steht fest, dass ein Aufschlag unzulässig ist, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 294/10, inzwischen ständige Rechtsprechung. Sollte man das bei Vonovia nicht wissen, die Rechtsprechung in einer Standardfrage des Mietrechts, immerhin 5 Jahre alt, nicht kennen? Das wäre ein Zeichen von Inkompetenz und vorwerfbare Unkenntnis. Eher ist zu vermuten, dass man die Rechtsprechung schlicht ignoriert, weil zu hohe Vorauszahlungen für Vermieter sehr nützlich sind. 

Wer wissentlich Forderungen erhebt, von denen er weiß, dass sie unberechtigt sind, um zu erreichen, dass der andere im Glauben, er sei dazu verpflichtet, die Forderungen erfüllt, täuscht und betrügt, strafbar nach § 263 StGB. Und wenn es aus irgend einem Grund nicht strafbar sein sollte, ist es jedenfalls unredlich und eine grobe Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag. 

Mieter können übrigens die Vorauszahlungen selbst neu berechnen und dabei auch Fehler der Abrechnung korrigieren, siehe § 560 Abs. 4 BGB und die Urteile des BGH vom 15.05.2012 - VIII ZR 245/11 und vom 28.09.2011 - VIII ZR 294/10. Also: teilen Sie der Vonovia mit, in welcher Höhe Sie künftig Vorauszahlungen entsprechend den gesetzlichen Regelungen leisten werden!

(Stand der Bearbeitung: 13.01.2017)

Erfassung der Verbrauchswerte per "Geheimverfahren"?

Wie in anderen Wohnanlagen (zum Beispiel bei der Gagfah in Dresden) verwendet die Firma Techem auch im Wohnpark Bayenthal Messgeräte an den Heizkörpern, die unmittelbar die abgegebene Wärmemenge anzeigen sollen, "Heizkostenverteiler". Dazu teilte der Vermieter auf Nachfrage zur Abrechnung 2011 mit: 

(Aus einem Informationsschreiben eines Vermieters, anonymisiert) Umrechnungsfaktor: Im Gegensatz zu vielen Wettbewerbern arbeitet Techem nicht mit Umrechnungsfaktoren in der Abrechnung. Der Umrechnungsfaktor, den andere Unternehmen erst in der Abrechnung ausweisen, ist bei Heizkostenverteilern von Techem im Gerät selbst programmiert (Gesamtbewertungsfaktor). Dadurch sind die gemessenen Einheiten direkt miteinander vergleichbar. Durch die Programmierung kommt es dazu, dass die Heizkostenverteiler bei gleicher Temperatur an einem kleinen Heizkörper langsamer zählen als an einem großen Heizkörper. Lt. der technischen Dokumentation von Techem befinden sich in Ihrer Wohnung 2 Heizkörper […] mit folgenden Daten:

(Im Interesse des Datenschutzes wurden Informationen in den rot umrandeten Stellen überdeckt) 

Auch bei Verdunstern gibt es das Problem. Dort wird die Umrechnung durch die Messskala geleistet: die Menge, die verdunstet ist, ergibt je nach Skala unterschiedliche Verbrauchswerte. Auch hier ist den Mietern unter Umständen nicht bekannt, mit welchen Werten gerechnet wird. Klar ist nur: die gleiche Menge ergibt an verschiedenen Heizkörpern verschiedene "Verbrauchswerte". Die Ermittlung dieser Verbrauchswerte wird nicht mitgeteilt.

Sie ist übrigens keine Geheimwissenschaft: bei Verdunstern ist das geregelt in der DIN EN 835. 

Damit ergibt sich aber eine Lücke in der Nachprüfbarkeit: wie aus physikalischen Werten Verbrauchswerte entstehen, die die tatsächliche Wärmeabgabe abbilden, ist nicht nachvollziehbar und nicht kontrollierbar. Das gilt insbesondere bei eingebauten Heizkörpern hinter Verkleidungen wie in Bad und Küche, denn die Verkleidung hat wesentlichen Einfluss darauf, wieviel Wärme tatsächlich in der Raumluft ankommt. Dieser Einfluss ist mit Größe und Wattzahl des Heizkörpers nicht zu erfassen!

Die Entscheidung von Streitfragen durch Gottesurteil haben wir eigentlich seit dem Mittelalter überwunden. Und was hier den Mieter zugemutet wird, ist vergleichbar dem Gottesurteil, nur dass die Wärmemessdienstleister sich als Gott aufspielen. So definieren sie auch mal eben die deutsche Sprache um, indem sie den allgemeinen Sprachgebrauch und den der Gesetze ignorieren: "Brennstoffverbrauch", so wurde mir mehrfach mitgeteilt, ist auch die Menge an gelieferter Wärme als Endprodukt, bei "Contracting": wenn der Vermieter also keine eigene Heizungsanlage betreibt, sondern gleich Fernwärme oder Nahwärme bezieht. Die Heizkostenverordnung unterscheidet präzise diese Art der Versorgung durch "gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser".

Mit welchen Ausgangswerten der "Gesamtbewertungsfaktor" für die Erfassung der Wärmeabgabe ermittelt und wie daraus der Faktor errechnet wird, ist für die Mieter nicht erkennbar und damit auch nicht kontrollierbar. Auch der Verweis auf die "Regeln der Technik" ist unzureichend: welche Regeln sind es, die angewendet werden, in welcher Fassung? Denn solche technischen Regeln werden immer wieder angepasst, weshalb sie üblicherweise zitiert werden mit der Angabe des Jahres, in dem sie veröffentlicht worden sind.

Die mangelnde Nachvollziehbarkeit der Erfassung des Wärmeverbrauchs könnte ein grundsätzlicher Fehler der Abrechnungen, nach den in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen ist sie dann unwirksam.

(Stand der Bearbeitung: 4.10.2015/9.12.2015)