Aber neu vermietet wird wohl deutlich teurer, weit oberhalb des Mietspiegels, rechtlich fraglich.
Vergleichswohnungen belegen die Miethöhe nicht
- und die Mieten der Vergleichswohnungen sind unzulässig hoch.
Vonovia vereinfacht sich jetzt die Mieterhöhungen, indem sie Vergleichswohnungen angibt. Mit Miethöhen von 12 € und mehr. Das ist möglicherweise ausreichend, damit das Mieterhöhungsverlangen formell in Ordnung ist. Aber Vergleichswohnungen sind nicht maßgebend für die Miethöhe, so ausdrücklich der BGH in einer Leitentscheidung 2019 (VIII ZR 236/18, Rn. 20, 24). In Köln ist für die Miethöhe deshalb weiterhin der Mietspiegel maßgebend, eventuell konkretisiert durch ein Sachverständigengutachten.
Und sollte es zu einem Prozess kommen, ist vielleicht noch entscheidend, dass die Miethöhe der Vergleichswohnungen nicht verwertbar ist: da hat Vonovia wohl die gesetzlichen Mietpreisgrenzen bei Neuvermietung eindeutig überschritten. Denn eine "Modernisierung" im Sinne des Gesetzes liegt bei den durchgeführten Maßnahmen eindeutig nicht vor, vgl. BGH-Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18. Und dann darf die neue Miete nur maximal 10% über den Mietspiegelwerten liegen, § 556d Abs. 1 BGB. Zu den zulässigen Werten im Wohnpark siehe den Auszug aus dem Mietspiegel.
Weiteres zur Rechtslage bei den aktuellen Mieterhöhungen im Wohnpark Bayenthal
Fehlende Begründungen machen viele Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Und die Mietwerte sind falsch kalkuliert: mit der falschen Ausstattungsklasse und der falschen Wohnungsgröße. Einzelheiten (ohne Gewähr) ...
Mieterhöhungen auf breiter Front: worauf man achten muss
- Version 1.1 - mit Nachträgen 24.04.2021
Die „Schonfrist“, die Vonovia verkündet hatte, ist vorbei. Jetzt gibt es wohl Mieterhöhungen im Wohnpark Bayenthal auf breiter Front. Wie leider schlechte Praxis, darf auch hier wieder mit Tricks gerechnet werden: falsche Ausstattungsklasse und zu große Wohnfläche. Denn der Mietspiegel gibt keine großen Veränderungen her, siehe hier die Daten: im Vergleich zu 2017 (also über 4 Jahre!) sind die Mieten durchschnittlich nur um 3 % gestiegen, z. T. sogar gesunken.
Zunächst sieht alles gut aus in der Darstellung der Vonovia. Es wird nur die mittlere Wohnlage zugrunde gelegt, und der im Mietspiegel angegebene Rahmen wird nicht ausgeschöpft, sondern der Mittelwert genommen. Allerdings gibt es eine Kleinigkeit, die leicht übersehen wird: die Kategorie "Ausstattung". Je nach Ausstattungsklasse kann die Miete bis zu 1,30 € pro m² höher sein! Alle mir bekannten Mieterhöhungen behaupten, die Wohnung habe eine „besondere Ausstattung", dann kann es sein, dass die Mieterhöhung 150 € beträgt. In vielen Fällen ist diese Einordnung aber nicht berechtigt, und Vonovia sollte das auch wissen. Selbst wenn bei früheren Mieterhöhungen geklärt worden ist, dass keine besondere Ausstattung vorliegt, wird die Mieterhöhung erneut so begründet. In einem Fall wird sogar ein Gerichtsurteil ignoriert, das festgestellt hatte, dass keine „besondere Ausstattung“ existiert. Im Übrigen hätte gesagt werden müssen, weshalb denn eine "besondere" Ausstattung vorliegt, die Mieterhöhungserklärung ist also wohl unwirksam, siehe dazu oben.
Dann ist zumeist die Berechnung der Wohnfläche falsch. Laut Mietspiegel rechnen Balkon und Terrasse nur zu einem Viertel, in den Mietverträgen sind Balkone und Terrassen aber in der Regel mit der Hälfte ihrer Fläche angesetzt, weil es früher so geregelt war. Die von der Vonovia geforderte Miete kann dann also schon einmal um 1/4 der Balkongröße mal Mietwert pro m² verringert werden.
Eine besondere Ausstattung nach dem Kölner Mietspiegel liegt vor, wenn
- die Gesamtanlage vom Gruppenstandard erheblich abweicht,
- ein außergewöhnlicher Fußboden (Parkett, Marmor, Solnhofener Platten und Keramik),
- ein Zweitbad, ein separates WC oder Dusche,
- Einbauschränke gehobener Qualität,
- eine Einbauküche oder
- ein großer Balkon, Terrasse, Loggia, Garten
vorhanden sind. Es müssen mindestens 3 dieser Merkmale vorliegen, siehe aber die Nachträge! Das erste Merkmal wurde von Vonovia in der Vergangenheit reklamiert, von Gerichten aber meines Wissens nie akzeptiert. Und nicht berücksichtigt wird, wenn der Mieter die Ausstattung bezahlt hat, also etwa den Aufpreis für Parkett oder die Kosten für „Einbauschränke gehobener Qualität“.
Nachtrag für Wohnungen Größe um 100 m² oder mehr: Nach Ansicht des Sachverständigen Nikolaus J. Sturm aus Rösrath, geäußert bei einem Ortstermin, sind "Zweitbad, ein separates WC oder Dusche" bei solchen Wohnungen Standard, können also eine höhere Ausstattungsklasse nicht rechtfertigen. Leuchtet ein! Im Wohnpark auch Praxis: Wohnungen dieser Größenordnung sind sämtlich mit Duschbad mit WC zusätzlich ausgestattet.
Nachtrag für Wohnungen mit Hauswirtschaftsraum: Auch hier versucht Vonovia möglicherweise (so jedenfalls in der Vergangenheit) daraus ein Merkmal einer "besonderen Ausstattung" abzuleiten. Dazu gehört einerseits die Feststellung, dass ein solcher Raum bei entsprechend großen Wohnungen bereits zum Standard gehört, andererseits dafür ja auch bereits Miete gezahlt wird: er rechnet voll als Wohnfläche, obwohl Wirtschaftsraum.
Dr. Burkhardt Krems, 04.04.2021/24.04.2021
Mietspiegel 2021: nur wenig Veränderung bei Bestandsmieten
Siehe die Daten zum Wohnpark Bayenthal. Im Zweifel gilt der Mittelwert der mittleren Wohnlage.
Im Vergleich zu 2017 werden einige Wohnungen sogar preiswerter, der Durchschnitt für die Wohnungen der Gruppe 3 (Baujahr ab 1976) steigt nur um 3%.
Bei Neuvermietung schlägt Vonovia aber ordentlich drauf: eine 3-Zimmer-Wohnung im EG in der Alteburger Str. soll 13,50 €/m² kosten. Für das Hochhaus Krohstraße 2 wurde eine Wohnung mit fast 12 €/m² annonciert. Laut Mietspiegel läge die Miete maximal bei 7,75 €/m². Da könnte es Probleme mit der "Mietpreisbremse" geben, die maximal eine Überschreitung um 10% zulässt. Was im Detail zu prüfen wäre.
Rechtlich fragwürdiges Verhalten der Vonovia (zur Praxis Stand 2016)
Dass auch ansonsten Vonovia, in schlechter Tradition der Deutschen Annington, es mit rechtlichen Regelungen nicht so genau nimmt, darauf habe ich ja schon an anderer Stelle hingewiesen: bewusst falsche Information der Mieterschaft über die Möglichkeit, auch eine Verringerung der Nebenkostenvorauszahlungen zu erreichen, und bewusst falsche Information über die Konsequenzen eines Einspruchs gegen die Nebenkostenabrechnung: besonders dann, wenn auch noch Einsichtnahme in Unterlagen gefordert wird, sind Nachzahlungen nicht fällig, können grundsätzlich dann auch nicht Grundlage einer Neuberechnung der Vorauszahlungen sein. Auf eine inhaltlich falsche Nebenkostenabrechnung darf eine Anhebung der Vorauszahlungen nicht gestützt werden, sagt einem der gesunde Menschenverstand - und bestätigt der BGH.
Und dass sich aus dem Kölner Mietspiegel eine exakte Miete ablesen lässt, ist auch falsch, und kein bedauerliches Versehen: dazu steht zu viel auf dem Spiel und ist die Deutsche Annington/Vonovia juristisch zu kompetent. Hier werden Mieter bewusst getäuscht um ihnen die Zustimmung zur Mieterhöhung abzuluxen.
Es ist nichts dagegen einzuwenden, dass Vonovia die gesetzlichen Möglichkeiten zur Anhebung der Miete nutzt. Nur die Mieter dabei zu täuschen über die rechtlichen Voraussetzungen, die sich aufgrund des Kölner Mietspiegels ergeben, ist unredlich und kann die Erklärung der Vonovia auch rechtlich anfechtbar machen.
Im Übrigen: Dieses Vorgehen trägt nicht dazu bei, was doch mit dem Neuanfang und dem neuen Namen beabsichtigt sein soll: den schlechten Ruf der deutschen Annington aus der Vergangenheit hinter sich zu lassen.
Dr. Burkhardt Krems, 03.06.2016
Grundsätzliches
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete - VIII ZR 110/04
BGH, Urteil vom 19.01.2005 - VIII ZR 110/04
(S. 8) Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen (BVerfGE 37, 132, 143). Sie ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 560). Ein Sachverständiger müsste im Rahmen der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln.
(Der BGH führt weiter aus, dass für den zu entscheidenden Fall unter Anwendung des - qualifizierten - Berliner Mietspiegels die Höhe auch vom Gericht selbst nach § 287 ZPO ermittelt werden kann.)
Alle Angaben nach bestem Wissen, aber ohne Gewähr.
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